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从政策资金面看楼市:下半年将迎来重大调整

2016-7-14 10:13:00  来源:羊城晚报 凤凰网   我有话说

  楼市调整的步子似乎越来越近了。日前社科院发表报告指出:2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。事实上,从近期各地所发生的一系列政策层面的变化、房企资金链压力的收紧,均释放出“下半年楼市恐怕不好过”的信号。
  
  社科院下半年房价增幅将回落
  
  眼下,房价持续上涨、地价依然亢奋,政府智囊机构开始发出了不同的声音。在中国社科院7月6日发布的《中国住房2016中期报告》中,社科院预测房地产市场可能会迎来一个短期调整期。
  “调整可能迟到,但不会缺席。”社科院的报告认为,持续的政策刺激与有力的制度变革的力度,决定调整幅度和时间提前或者延后。基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势的预判,从今年下半年至明年第二季度的时间段内,房价增幅将呈现回落趋势。报告指出,如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年,2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。
  事实上,自5月份开始,已相继有地产商预判下半年楼市?#23665;?#37327;会调整。融创中国董事长孙宏斌在最近一次的公开活动上就表示,下半年的房子一定没有上半年卖得好,“市场风险已经非常大了,房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。”。新城控股高级副总裁欧阳捷也多次撰文表示,下半年房价涨幅将收窄。
  中原地产首席分析师张大伟表示,一二线城市未来一年的房价可能不会涨超过50%,拿了“地王”的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力使得风险非常大。
  社科院报告认为,本轮房地产调控政策出台总体稳妥,从而使市场和投资从缓慢到快速回升,去库存成效明显,但仍?#34892;?#25913;进空间。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。
  
  资金面 房企面临资金风险地王或有生死抉择
  
  近期多家机构数据显示,6月全国房价环?#26085;?#24133;已在收窄,这或许?#20174;?#20986;下半年楼市的格局。多家房产中介机构?#20174;常?016年二季度,全国重点城市的二手房新增房客比下降,下半年市场将降温。
  而在一手市场,不少业内人士担心,由于前期市场高温透支了大量需求,市场后续需求不足,房企资金链回笼也会减缓。有证券机构预计,2016年下半年销售增速将继续降温。而从累计数据来看,1-6月?#23665;?#38754;积同比增长32.94%,相比1-5月回落3.49个百分点。楼市?#23665;?#25972;体降温的趋?#39057;?#21040;验证。
  而对于房企而言,另一个资金来源——开发贷,也不断在收紧。一家股份制银行三季度的重点项目表显示,除了超大型房企项目,在十几页表格中,竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。据透露,目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报,即便如此,还要在审批会上反?#21050;?#35770;和分析风险。而一些小银行2016年上半年连一笔开发贷都没有放。银行业内人士预计,下半年银行开发贷将大幅收紧,各家银行将重点关注开发贷风险。
  “今年上半年全国涌现205宗地王,6月的地王数目已再次刷新历史纪录。”张宏伟认为,上半年制造了无数话题的“地王”房企,其潜在风险尤其需要关注。尤其是那些实力有限而又‘高溢价’拿地的房企,更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。“在楼市下半年将进入调整期的背景下,‘地王’或面临生与死的抉择。”
  
  政策面 多个热点城市为楼市降温
  
  而多个楼市过热城市政策收紧也在?#37027;?#23637;开。7月9日,厦门国土资?#20174;?#25151;产管理局发布了楼市信贷调控政策,“认房又认贷”。厦门将于7月15日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化,对于名下有一套房但未结清贷款的,或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首?#30701;?#21319;到60%,而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。此外,停止向三套房发放公积金贷款。
  对于此次厦门调控政策的出台,被解读为要给持续高烧的厦门楼市降温。2016上半年厦门不断刷新地王纪录,一度引起购房恐慌,目前?#21644;?#25151;价已迈入3万以上时代,岛内豪宅项目开盘价格达7万元/平方?#20303;?br />  业内人士认为,新政重启“认房又认贷”,对改善及投资客打击较大。
  据羊城晚报记者观察,自从3月25日上海出台了“沪?#30424;?rdquo;楼市新政后,北京、深圳也已收紧了楼市调控政策,合肥也从7月1日起提高首付比例,从这些城市政策面变化的趋势来看,都是通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征。
  同策咨询研究部总监张宏伟分析,表面上来看,去年下半年以来,上述核心一二线城市商品住宅市场出?#33267;?#20215;齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨,但是,由于首付比例的提高、政策面预期收紧与市场调整的来临,上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。
  “央行?#35748;?#20851;部门已开始对热点城市进行调研,储备政策已经准备充分,只不过等待时机发布而已。”张宏伟预计,三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。合肥已经出台楼市调控政策,7月1日开始正式执行,南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。

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