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“红五月”爽约 楼市去化压力增加

2019-5-28 15:16:00  来源:经济参考报   我有话说 

  2019年5月,全国住宅市场?#23665;?#25972;体平淡,传统的“红五月”行情并未出现。即使在五一黄金周期间,更多人还是选择拜访亲?#36873;?#22806;出旅游等,而非看房、购房。业内分析认为,2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续,5月份销售市场整体低迷,多数城市项目案场实际到访量不尽人意,?#23665;?#37327;大幅回落。

  “红五月”?#35748;?#34892;情不再

  近日,记者在河北环京地区走访发现,2019开年以来“北三县”楼市销售价格有所上涨,前来看房的人数明显增加。?#36824;?#25130;至5月份,受到严格限购政策影响,销售数量基本处于休眠状态,房地产去库存压力凸显。

  “已经快2年没这么多人来看房了。”位于燕郊首尔甜城售楼处的一位置业顾问说。两年前,环北京的廊坊等城市出台限购政策,当地房价迅速“腰斩”,?#23665;?#37327;也陷入冰点。

  2018年四季度起,“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好,沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。?#36824;?#27004;市并未摆脱有价无市的?#38480;?#23616;面。上述置业顾?#26102;?#31034;,“2019年以来,尽管访客带看数量有所增加,但是?#23665;?#37327;仍然处于低谷,不少中介公司已经倒闭。”

  不仅仅是环北京地区,克而瑞研究?#34892;?#30340;统计数据显示,5月份以来,各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的?#23665;?#25968;据为例,受监测的40个重点城市累计?#23665;?61万平方米,同比下降55%。各线城市?#23665;?#37327;皆有回落,二线城市以-68%同比跌幅居首。

  具体来看,4个一线城市?#23665;渙客?#27604;下降27%,北京、上海和广州均有不同程度的回落,北京低至1.2万平方米,同比下降75%。深圳市场回暖,?#23665;渙客?#27604;增长41%。11个二线城市?#23665;?#37327;降至历史低位,同比下降68%。合肥、长?#22330;?#38738;岛等市场显著转冷,?#23665;渙客?#27604;跌幅超-70%,南京、成都更是超-80%。

  25个三四线城市?#23665;渙客?#27604;下降43%,各城市市场显著分化。其中,惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期,?#23665;渙客?#27604;均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清,?#23665;?#37327;均不足1万平方米,同比跌幅超-90%。

  楼市去化压力普遍增加

  中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,截至目前,北京楼市库存已经达到7.13万套,创下近8年来新高。事实上,北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套,上涨幅度高达42%,尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。

  “在过去3年,北京累计出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗),合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方?#20303;?rdquo;中原地产首席分析师张大伟分析认为,“按照正常的投资逻辑,叠加建安税费等投资,这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。?#36824;?#25130;至目前销售规模仅有500亿。”

  “一方面,北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反?#36710;?#20303;宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。另一方面,供应扎堆现象明显,购房者仍然全面观望,这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表?#23613;?/p>

  距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来,廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动,严查规避限购政策等12?#27835;?#27861;销售行为。

  业内人士指出,这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体,开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房?#32479;?#20065;建设局数据显示,2016年、2017年、2018年,廊坊市新建商品房?#23665;?#38754;积从1761万平方米降至746万平方?#20303;?81万平方米,其中住宅?#23665;?#38754;积从1603万平方米降至638万平方?#20303;?77万平方米,?#35782;?#23830;式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购?#26085;?#31574;调控,2018年新建商品房?#23665;?44?#20303;?.9万平方米,同比下降95%,其中住宅159?#20303;?.52万平方米,同比下降98%。

  根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据,截至2019年3月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米,同比增长3.0%。观察历史数据,2018年9月份以来,百城住宅库存一改此前持续下降的态势,开始步入上行通道。

  “预计二季度库存?#24266;?#20250;?#20449;?#21319;的可能。”易?#21451;?#31350;院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;分析表示,2019年3月,受监测的100个城市中,有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快,同比增速分别达到104%、82%和79%。

  对比各线城市库存数据,可以看出,三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来,三四线城市库存?#32479;?#29616;了持续性的环比和同?#26085;?#22686;长态势。尤其是,近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。?#26174;?#36827;指出,“三四线楼市已经步入明显降温通道,进而使得库存去化压力重新增加。”

  部分城市尝试转型发展

  由于近一个月来部分城市土地市场升温,从4月开始到现在,已经有接近20个部委与城市发布了各种房地产收紧类的调控政策,对于房价明显上涨城市进行的政策调整频繁出现,苏州等城市甚至连续发布收紧性调控政策。

  其中,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,近期又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提?#23613;?/p>

  “住建部连续2次发布城市价格上涨预警提示,预警、约谈、问责机制再次出现。”张大伟分析认为,住建部再次明确要求房住不炒,对于房地产市场出现波动的城市及时提?#23613;?#25351;导,对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府,进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。意味着全国房地产的调控力度将?#24266;?#32500;持之前的高温状态。“继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房”。

  克而瑞研究?#34892;?#30740;究员杨科伟分析认为,楼市“红五月”开局不佳,五一小长假楼市?#23665;?#36935;冷。另一方面,由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期,企业推案、营销热情持续高涨,市场供应规模有望维持在较高水平。从目前的市场行情来看,城市?#23665;?#20998;化格局将?#26377;?#26356;长时间,一二线城市市场需求相对充足,?#23665;?#37327;仍可能维持高位;三四线城市难言乐观,房地产市场依旧面临一定的调整压力。

  值得一提的是,楼市寒冬给区域经济社会发展带来一定影响。在一些区域,房地产开发放?#28023;?#24320;发量降低,使固定资产投资总额持续降低。因房地产行业涉及面较广,楼市休眠致使建筑、房地产中介、装修、?#19994;?#31561;相关行业发展放?#28023;?#25910;入滑坡。一些区域?#35805;?#24038;右房产中介关门停业。部分开发商库存高、回款困难,出现?#36855;?#29616;象,其承担的棚户区改造项目进展也受到影响。

  廊坊市一位业内人士指出,当地房地产行业发展自2017年起处于整体直线下滑态势,根据目前市场?#38382;疲?#24320;发量将继续大幅下降。大厂县预计2019年全年新开工商品房面积40万平方米左右,已达到2009年水平,与开发高峰年?#35748;?#27604;下降达78.33%,行业发展颓势显现。

  面?#26376;?#24066;低迷态势,环京地区部分区域主动求变,开始谋求转型发展,?#24179;?ldquo;房地产依赖症”,例如大力发展“大智移云”(大数据、智能制造、移动互联网、云计算)等高新产业?#32422;案?#31471;装备制造业、现代服务业,并根据当地特色,积极承接京津产业转移,2018年在房地产市场较“冷”时?#24266;?#23454;现了经济增长。

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