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房企融资渠道再上“紧箍咒”

2019-7-11 11:01:00  来源:经济参考报   我有话说 

  房地产信托迎“点刹”至少十家公司被指导

  房企融资渠道再上“紧箍咒”

  《经济参考报》记者获悉,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行?#36947;?#35828;,这是个坏消息。

  业内人士表示,狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号,压力自然迅速传导至被管制对象——高杠杆、高周转的房企。它们或国内发债、出海发债,或卖股权、卖项目多方筹集资金,?#20113;?#23433;渡过偿债高峰期。

  多家信托公司遭遇窗口指导

  近年来的“吸金”大户,房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。《经济参考报》记者从多家信托公司内部获悉,部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司收到监管层窗口指导,要求提高项目风险管控水平,控?#39057;?#20135;信托业务发展速度和规模。

  “至少有十家信托公司陆续收到窗口指导,被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人?#23458;?#38706;。

  上述人士表示,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控?#39057;?#20135;信托业务规模”,有的要求“三季度末地产信托业务规模?#22351;?#36229;过二季度末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

  记者了解到,银保监会对上述十家信托公司主要提出五点要求。一是,这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是,提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是,提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。四是,控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是,提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

  据悉,在“窗口指导”后,某涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议,要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增”。其中,未备案项目、符合432的通道类业务、地产并购类项目全部暂停。

  “公司要求未来只能在?#19978;?#30446;结束后释放的规模做文章。”一位相关人?#23458;?#38706;,公司将设立战略客户名单,未来释放出的规模将优先对战略客户供给。

  点面结合重在降房地产杠杆

  北京某信托资深人士向《经济参考报》记者表示,目前来看,稳定房地产市场是政策主基调,房地产融资端,尤其是前融等阶段融资是重点收紧对象。

  上述人士也指出,此次监管约谈针对的是高风险、高杠?#35828;?#25151;企融资乱象问题。其目的是引导房地产信托健康发展,并不是“?#22351;?#20999;”地给房企“断供”,更不希望引起?#21482;擰?/p>

  用益信托研究员帅国让也对《经济参考报》记者表示,此次指导将对房地产信托规模?#24613;?#36739;大的信托公司影响明显,将?#34892;?#25512;动行业转?#20572;?#36991;免过度依赖房地产信托业务,对行业的未来健康发展也是有利的。

  2019年以来,虽然涉房融资政策整体偏紧,但需求井喷下,作为较高成本融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。用益信托最新数据显示,截至6月30日,今年来68家信托公司共发行了3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。而银保监会数据显示,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。

  房地产信托之所以“逆势”增长,一方面,房企迫?#34892;?#35201;大量资金来补血,另一方面,房地产对于投资者和机构来说,依然是优质项目。“房地产信托产品?#35805;?#34920;现稳定,收益也高,基本都能给到8%左?#19994;?#25910;益,不能兑付的情况极少。同时,信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务,相对于通道业务0.2%的手续费,房地产业务高达1.5%。”北京某信托公司财富管理人士说。

  正是涉房项目的高收益,促使部分信托公司房地产信托业务增长较快,并存在一定合规问题和风险隐患。银保监会相关负责人表示,今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

  发债、卖股权房企多方补血

  在信托渠道被收紧的同时,发债、卖?#19978;?#35937;明显增多。仅10日一天,太湖新城实业拟发行公司债券20亿元;招商蛇口拟发行270天期限、10亿元超短期融资券;云南城投集团拟发行3年期10亿元中期?#26412;?#29992;于还债;渝开发公告称,拟向合格投资者公开发行公司债券(第?#40644;冢?.79亿元等。同时,合富辉煌3.58亿港元出售物业管理公司;首开股份拟出让明泰置业50%股权,募集?#22351;?#20110;1.225亿元;中国金茂拟1.099亿元转让天津北方泽茂100%股权。

  除了国内发债、卖项?#23458;猓?#25151;企海外发债更是刷新纪录。中原地产研?#24656;行?#25968;据显示,7月上旬,在国内融资收紧有所预期的情况下,房地产企业海外融资计划井喷,仅前10日,已有超过18家房地产企业发布超过百亿美元的融资计划。

  7月10日,时代中国控股公告称,发行于2023年到期的4亿美元6.75%优先?#26412;藎?#20844;司拟将?#26412;?#21457;行所得款项净额用作其若?#19978;?#26377;债务再融资及?#35805;?#20225;业用?#23613;?#40857;光地产控股有限公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先?#26412;蕁?月9日,中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券;世茂房地产拟发行10亿美元于2026年到期的优先?#26412;藎?#21033;福国际拟发行于2024年到期的3亿美元有担保债券;旭辉控股集团有限公司拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元。

  中原地产首席分析师张大伟表示,在信托等融资渠道收紧预期下,房企在7月初加快境外融资,额度、次数都刷新历史同期纪录。

  作为房企融资链条中的重要?#26041;冢?#21508;融资渠道的变化,对房企融资结构影响一直都在进行。数据显示,6月份同策研究院监测的40?#19994;?#22411;上市房企完成融资金额折合人民币?#24067;?11.6亿元,环比上涨66.2%。债权融资额为535.9亿元,占房企融资总量的87.63%,环比上涨64.06%。其中发行公司债176.55亿元,?#24613;?8.87%;信托贷款107.32亿元,?#24613;?7.55%;境内银行贷款87.98亿元,?#24613;?4.39%;中期?#26412;?4.36亿元,?#24613;?.62%?#40644;?#20182;债权融资129.71亿元,?#24613;?1.21%。另外,截至目前,7月股权融资金额为75.7亿元,占总融资金额比重为12.37%,环比上涨83.17%。

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